Yargıtay'dan ortak tapular için kritik karar. Tarla satışında bu ayrıntıya dikkat

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, müşterek tapulu, yuva ve tarla gibi gayrimenkullerin satışında kullanılan ön alım hakkına yönelik önemli hüküma vardı. Yüksek Mahkeme, tarlalarda hak sahiplerine ait bölümlerin sınırları kesin ise olmaması halinde satılamayacağına ilgi çekti. Satış öncesi hak talep etmeyen tapu satışı sonrası da hak talep edemiyor.

Resmi Gazete'de yayınlanan Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin hükümı, “Şufa hakkı” olarak da bilinen, “paylı mülkiyette hiç tek paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz başlıksu payı öncelikle satın alma hakkı” için önemli ayrıntı içeriyor. 

Karar, medeniyet ya da satın alma yoluyla elde edilen tarla gibi taşınmaz sahipleri için eleştirel öneme sahip. Birden fazla sahibi olan tekbaşına tapulu tarlalarda, tapu sahipleri öz paylarının satışı başlıksunda anlaşmazlık yaşayabiliyor. 

Pay sahiplerinden arasında biri satış yaptığı zamanlar diğer ödeyen sahiplerinden hiç arasında biri dava açarak, satın alma talebinde bulunabiliyor. Bu hak, hukuki olarak, “Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk yeterli tek kısıtlamasıdır. Bu itibarla, önalım hakkından doğan bu kısıtlama bununla birlikte tek paydaşın payını üçüncü tek kişiye satması ve diğer paydaş ya da paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar.” şeklinde tanımlanıyor.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan hükümından, önüne gelen tek anlaşmazlığı incelerken, önemli tek ayrıntıya ilgi çekti. 

TARLADA SINIR ÇİZGİSİ ÖNEMLİ

Yüksek Mahkeme, ortak tapulu tek tarlada, hak sahiplerinden birisinin payını satışı sonrasında tek başka ödeyen sahibinin alım hakkını istimal etmek istemesi üzerine açılan davayı irdeledi. Bir ödeyen sahibi hakkını sattı, tapu işlemi sonrasında diğer ödeyen sahibi satışın öz üzerine yapılması için dava açtı. 

Satışı yapan ödeyen sahibi, diğer hakkında dava açılan ödeyen sahibi, savunmasında,  tarlada fiili taksim bulunduğunu, diğer öz payının sınırının bulunduğunu savundu, adliye da bu lüzumçeyle davayı reddetti. 

Dosya, Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına hükümı itiraz etmesi üzerine dairenin önüne geldi. 

Dosyaya göre, tarlada sınır çizgisi ya da sınırları belirtir hatlar olduğu savunulmasına rağmen, bilirkişi tarlanın boş, ekilmemiş ve sınır çizgilerine malik olmadığını belirledi. 

SATIŞ ZAMANINDA İTİRAZ DE ETMEK LÜZUMLİ 

Daire, bilirkişinin bu belirlemelerinin mahkemenin hükümında ilgi alınmadığını gördü. 

Daire'nin karasında, “Ön alım davasına başlıkları payın bulunduğu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak öz aralarında taksim edilip, her arasında biri tek paydaş kesin tek kısmını kullanırken bunlardan arasında biri kendisinin kullandığı bu yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü şahısa satarsa, satış zamanında bu yerde hak talep etmeyen davacının tapuda yapılan satış dolayı ön alım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu'nun sonuncu maddesinde mekan saha dürüst davranma kaideı ile bağdaşmaz. ” denildi. 

Dairenin hükümında, "dava başlıksu taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı olgusu benimsenerek, ön alım hakkı ile diğer hususların varlığı incelenerek, şart verilmesi lüzumirdi" denildi ve şart bozuldu.