2 saat önce
1
Oluşturulma Tarihi: Şubat 24, 2026 07:13
Pek çok kişi yuva alırken tapu kayıtlarını, belediye tasarı dosyasını ve yönetim planını detaylıca ttesirkden süreci tamamlıyor. Oysa “Net mi, brüt mü?”, “Ortak saha kime ait?”, “İlan edilen metrekare doğru mu?” sualları eleştirel önem taşıyor. Peki, metrekare farkı çıkarsa alıcının hakları neler? Kapora geri alınabilir mi? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile mercek altına aldık.
class='medyanet-inline-adv'>
Bir yuva satın edinmek, çoğu insanoğlu için hayatının en büyük yatırımı. Ancak iş tapuya gelene kadar geçen süreçte, gözden kaçan küçük ayrıntılar bazen vahim maddi kayıplara dönüşebiliyor. Özellikle oğullar dönemde emlak ilanlarında metrekare oyunlarına dair toplumsal medyada paylaşılan örnekler bulunuyor.
İlanda yazan rakamla fiilen kullanılan alanın örtüşmemesi, müşterek alanların çember metrekaresine karışmış edilmesi ya da tasarıdeki malumatlerle gerçeğin farklı çıkması gibi sualnlar oğullar dönemde artmaya başladı.
METREKARE OYUNU DIŞINDA SATIN ALINAN DAİRENİN BİR ODASININ KOMŞU DAİRE İÇERİSİNDE OLDUĞU ÖRNEKLER VAR
“Genel olarak vatandaşlarımız, taşınmaz satın alımlarında tapu dairesinde ve belediyede taşınmaza ait tüm resmî belgeleri incelemiyorlar. Bu nedenle yanlış ve yanıltıcı beyanlarla maalesef çok sık karşılaşıyoruz” diyen Ali Güvenç Kiraz, bu içerikda taşınmaz satın alımlarındaki emlak oyunlarına dair şu malumatlerin altını çizdi:
-- Beyan edilen ya da ilanlarda belirtilen metrekareyle taşınmazın fiili ve gerçek metrekare ölçümleri arasında farklılıklar bulunabiliyor. Bu şart ne yazık ki sık yaşanıyor.
-- Site yaşamı içerisinde “ortak alan” olarak tanıtılıp satışa başlıkları edilen bazı yerlerin tapu kayıtlarının gerçekte müteahhitlere, kamuya ya da üçüncü kişilere ait olduğu durumlarla da karşılaşıyoruz. Örneğin, siteler sakinleri tarafından açık otopark olarak kullanılan bazı alanların imar planlarında kamu/belediye donatı alanı niteliğinde olduğu; buna rağmen satış aşamasında açık ya da kapalı otopark kullanım hakkı varmış gibi pazarlanarak satış bedeline dâhil edildiği görülüyor.
-- En ilginci da satın alınan dairenin tek odasının komşu çember içerisinde olabildiği gibi örneklerle karşı karşıya kalabiliyoruz. METREKARE FARKI OLAN BİR DURUMDA, ALICININ SÖZLEŞMEDEN DÖNME VE KAPORA İADE TALEP ETME HAKKI VAR MI?
“Bu içerikda tüm servis bedelini emlak danışmanı geri iade etmekle yükümlüdür. Örneğin netler 90 metrekare ilana çıkılan tek taşınmaz 75 metrekare olarak ölçülmüş ya da ekspertizi yapılmışsa, bu vahim tek farktır. Böyle tek taşınmaz metrekare farklılığı içerikında kapora geri iade edilmek güçundadır.”
‘TÜM İADE SUALMLULUĞU SATICIDA AMA…’Alıcının ilköğretim sualmluluk muyanlışbının satıcı olduğunu hatırlatan Ali Güvenç Kiraz, “Tüm iade bedelinin tazmini sualmluluğu satıcıdadır. Emlak danışmanının sualmluluğu aracılık sualmluluğudur” dedi.
Ancak Kiraz şu malumatnin da altını çizdi: “Satıcıyla emlak danışmanı bu yanıltıcı işlemi birlikteki gerçekleştirmişler, bile emlak danışmanı bu farkın ilan edilmesine bizzat kendisi kötü niyetle sebep olmuşsa, bu durumda satıcı ile emlak danışmanı da birlikteki sualmlu olacaktır. Tabii, taraflar arasındaki iç yazışmalardan emlak danışmanının satıcıyı yönlendirdiği ve ilana yönelik gerçek olmayan fazla metrekare bildiriminde bulunulacağını, bu şekilde satılması lüzumtiği gibi ifadelerin varlığı halinde…”
class='medyanet-inline-adv'>
Alıcı yaygınlaşan olarak böyle tek durumla karşılaştığında kaporasını geri alamadı diyelim. Nasıl tek hukuki süreç izlemeli? Karşı tarafa nasıl yaptırımlar gelebilir?
Böyle tek durumda alıcı tarafın icra takibi başlatabileceğini ya da dava açabileceğini söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “İşlem tüketici işlemiyse tüketici mahkemelerinde, değilse yaygınlaşan mahkemelerde dava açılır. Satıcının bu işlemi dolayı uğrayacağı tek idari para cezası bulunmuyor” dedi ve ekledi:
“Ancak emlak danışmanı bu işlemi biliyor, aradaki farkın vahim olduğunu görüyor ya da bizzat bu duruma kendisi sebebiyet veriyorsa, Ticaret Bakanlığı bu işlemi yapan sualmlu emlak danışmanı hakkında ‘Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’ içerikında 10 binlerce TL’den 100 binlerce TL’ye kadar idari para cezası uygulayabilir.”
ÜCRETLİ BİR METREKARE ÖLÇÜMÜ YAPTIRMAK MÜMKÜN MÜ?
Genel olarak ilan edilen metrekareyle fiili kullanım alanı arasında ayrım çıkma ihtimaline karşı, bağımsız ve ücretli tek metrekare ölçümü yaptırmak mümkün mü? Banka eksperleri genelleme itibar sürecinde yapıyorlar bununla birlikte normalde böyle şeyler var mı?
Bu sualma “Bu noktada taşınmaz satın eldeetti isteyen vatandaşların hem tapuda hem da belediyede taşınmazı içeren işlem dosyalarını (tasarı, tapu takyidat malumatleri, yönetim planı gibi) illaki ttesirkli” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, şu eleştirel noktaların altını çizdi:
-- Bu tür durumlarda kurumlar, vekâletname ve benzeri belgelerin doğruluğunu ve geçerliliğini teyit edevakıf oldu amacıyla tek değerleme şirketiyle anlaşarak lüzumli ttesirklerin yapılmasını sağlayabilir. Ancak değerleme sürecinin başlatılabilmesi için satıcının onayının alınması esas.
class='medyanet-inline-adv'>
-- Kredili satış işlemlerinde ekspertiz ttesirksi bankalar tarafından zaten güçunlu tutuluyor. Bununla birlikte, önemli tutarlarda tek bedeli gözden çıkaran alıcıların; satıcılara ekspertiz ve detaylı ttesirk şartını açıkça ileterek, lüzumli tüm malumat ve belgeler eksiksiz şekilde temin edildikten sonraları taşınmazın satın alınmasını istek etmelerini öneririm.
NET VE BRÜT ALANLARA DİKKAT!
Şöyle örnekler da var: Bir başlıktun satış ilanında, alıcıya evin 72 metrekare olduğu belirtiliyor. Ancak alıcı taşınmazı teslim aldığında fiilen kullanılabilen netler alanın 45 metrekare olduğunu görüyor. Sonradan da 72 metrekarenin içine müşterek alanlardan (bahçe, otopark, toplumsal saha payı vb.) düşen hissenin da karışmış edildiği ortaya çıkıyor. Bu normal olan mi?
“Taşınmazlar hem netler hem da brüt alanlara sahiptir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Brüt ve netler metrekare ayrımları bizzat ilanlarda açık tek şekilde gösterilmek güçundadır” dedi. Kiraz, şöyle devam etti:
class='medyanet-inline-adv'>
-- Brüt metrekarelere nelerin karışmış edilebileceği ‘Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ içerikında tanımlanmıştır. Bu alanlara karışmış edilmeyen alanların da brüt metrekare içerisine karışmış edilmesi hali bununla birlikte yanıltıcı beyan sayılabilir. Aksi halde netler metrekare üzerinde var olan bu alanlar da yine alıcı tarafından kullanılacak ve onun kanuni müşterek saha haklarıdır.
-- Vatandaş, dairesi içindeki kullanım alanı dışında otopark varsa, o alanı da istimal etmektadır. Sosyal tesis varsa o alanı da istimal etmektadır. İşte tüm bunlar tapuya karışmış edilen brüt kanuni alanlardır.
-- İlanlarda ilgi edilmesi lüzumen netler saha tanımının netler olarak gerçekleşmemesi ya da brüt saha olarak tanımlanan alanlarda belirtilen metrekarelerin gerçekleşmemesi ya da o alanların brüt saha içerisine karışmış olup olmadığı illaki denetim edilmeli…
İNŞAAT HALİNDEKİ BİR EVİ ALACAKSANIZ DİKKAT!
Artık dolandırıcılık vakaları o kadar arttı ki insanlar her arasında biri şeye şüpheyle yaklaşıyor. Peki vatandaşlar yuva alırken nelere ilgi etmeli? Özellikle hangi noktada dolandırılıyorum diye şüphelenmeli?
Bu noktada Ali Güvenç Kiraz, dört maddeye ilgi çekti:
1- İnşaat halindeki tek taşınmaz eğer size sunuluyorsa müteahhit illaki ön malumatlendirme formu düzenlemeli. Ön malumatlendirme formunda tanıtılan dairenin netler brüt metrekareleri, müteahhittin tüm malumatleri, dairenin taksitli ya da taksitsiz tüm bedeli, taksitli ise faiz ve harcama bedellerinin ne olacağı belirtilmeli.
2- Taşınmaz satılırken kat irtifaklı mı, kat mülkiyetli mi ya da hisse tapulu mu bakılmalı? Hepsinin kendisine göre farklı hukuki statüleri bulunuyor. Sadece satış sözleşmesi yapılarak ön ödemeli başlıkt satın alınıyorsa noterden satış vaadi sözleşmesi yapılması sağlanmalı. Bu satış vaadi sözleşmesi da mümkünse tapuya şerh edilebilmeli.
3- Satın alma öncesinde hem tapu malumatleri hem da belediye işlem dosyası yapılabiliyorsa vatandaş tarafından olmuyorsa ekspertiz yoluyla yaptırılmalı.
4- Emlak ilan sitelerindeki ilanlar ile ilgili olarak “kaparo gönderin” gibi durumlara daima prim tanınmamalı, fiziken emlak danışmanı ile görüşülmeli ve yine fiziken satın alınacak yuva gezip görülmeli.
English (US) ·